付给中介228万元买更名房苦等一年半却是一场空

付给中介228万元买更名房苦等一年半却是一场空

为买更名房,送中介茅台酒和名牌包购房者打给中介228万元购房款却一场空,开发商建议直接报警

像胡玫这样的购房者不在少数,最近,他们纷纷要求中介退还购房款,并赔偿相应的经济损失。

虽然成功拿回228万元购房款,但胡玫一点都高兴不起来。228万元一年半的利息就不是个小数字,更何况还给了中介很多礼品。此外,胡玫之前摇中过虹悦湾的排屋,考虑到买下之后就没有房票买奥体红盘,最终无奈放弃。折腾了一年半,耽误了很多摇号机会。

2018年初,胡玫加入了购房大军。当时奥体板块炙手可热,她到处托关系,却依然没有买到房子。

按照协议,未在约定时间买到相应房源,保证金及订金要退还购房者。吴某一开始提出,20个工作日内完成退款。由于担心夜长梦多,胡玫坚决不同意。最终,吴某妥协,答应了购房者当场退款的要求。

第一,行为是否过当?在唐雪案中,在客观上存在不法侵害,因而唐雪的行为属于为保护本人的人身权利而实施的防卫行为。在司法实践中判断行为是否过当,应当考虑以下因素:一是防卫行为的必要性。防卫行为具有对于不法侵害的反击性和防御性,在这个意义上,防卫行为在一定程度上具有被动性,以此区别于不法侵害的主动性。但防卫行为是否过当主要应当考察其是否为制止不法侵害所必要,只要是防卫所必要的行为就不能认为过当;二是防卫行为的合理性。防卫行为之所以被刑法所肯定,是因为它的强度是在合理范围内的,并没有超过合理的限度。这里的合理性主要根据在防卫特定情景下的具体案情进行考察,虽然防卫行为的合理性与不法侵害的对等性之间具有一定的关联,但不能认为只有对等才是合理的,防卫行为的合理性应当考虑防卫人在实施正当防卫时候的主客观等各种因素;三是防卫行为的应激性。不法侵害作为一种主动的侵害行为,在通常情况下,侵害人都是在侵害动机支配下实施的。而防卫人面对不法侵害,是一种应激状态下的反应。在当时的应激状态下,防卫人对于防卫行为的控制力有所减弱,因而难以准确地把握防卫强度。对此,在司法实践中认定防卫行为是否过当的时候,应当充分考虑防卫人的特殊环境。

几天之后,魏姐要求胡玫再打78万元,说是两个车位的钱。“我以为房子肯定可以买到,车位也确实需要,没多考虑就买了。”

另一名购房者的处境也令人同情。“当时跟我说今年2月可以网签,我就赶在1月份把原来的房子低价出手了。因为急卖,比市场价低了20万元左右。现在一家五口人,挤住在50多m2的公租房里。”她说。

按零售业态分,2019年限额以上零售业单位中的超市、百货店、专业店和专卖店零售额比上年分别增长6.5%、1.4%、3.2%和1.5%。

在本案中,李德湘处于酒后神情混乱的精神状态,虽然口头威胁要杀死唐雪全家,但在主观上是否一定想把唐雪家人杀死,并不能确定。因此,就结果对比而言,唐雪致使李德湘死亡似乎是过当的。在本案中,如果唐雪故意将李德湘杀死,则显然属于结果过当。但唐雪并不是故意致使李德湘死亡,而是在持刀向李德湘挥舞过程中刺中李德湘胸部,过失致使李德湘死亡。在这种情况下,本案是否属于结果过当还是值得探讨的。这里涉及的问题是:结果过当究竟是客观考察,还是应当结合防卫人的主观心理进行考察。对此,笔者赞同结合防卫人主观心理进行考察的观点。因此,同样是造成他人死伤结果,故意追求该结果和过失造成该结果,在刑法评价上应当加以区分。只有这样,才能对防卫限度作出合理的判断。基于以上分析,笔者认为,唐雪对李德湘的防卫行为,并不存在结果过当的情形。

按消费类型分,2019年餐饮收入46721亿元,比上年增长9.4%;商品零售364928亿元,增长7.9%。其中,12月份餐饮收入4825亿元,同比增长9.1%;商品零售33952亿元,增长7.9%。

买房心切的胡玫很快与魏姐签订了一份落款单位为杭州雷顿房地产咨询有限公司的委托购房协议。协议约定,胡玫委托杭州雷顿代购奥体某红盘6楼以上的138m2高层住宅一套,时间为2018年12月30日之前,保证金50万元,订金100万元。购房成功后,50万元就作为服务费(更名费)。协议签订后,胡玫当场将150万元转入魏姐指定的一个私人银行账号。

“你们跟这么多购房者签了协议,到底有没有买成功过一套?如果有的话,请拿出一个案例给我们看。”面对购房者的质疑,吴某没有任何回应。有购房者称,平时有联系的其他几位购房者,都没听说过有谁买到房子。

“我国新房销售实行的是网签备案制度。作为从业人员,理应知道操作所谓‘更名房’是违法行为,如果‘更名房’子虚乌有,那就是诈骗。”浙江六和律师事务所律师郎立新认为,无论是何种情形,都已经涉嫌违法。此外,购房者支付的订金和服务费金额巨大,如果被挪用,那么违法性质就很严重了。

云南丽江唐雪案在媒体披露以后,引起社会公众的广泛关注。近日,丽江市永胜县人民检察院依法对唐雪作出不起诉决定,笔者认为这个决定是正确的。对于唐雪的行为具有防卫性质并无争议。争议焦点在于:唐雪的行为是否构成防卫过当。对此存在两种不同意见:第一种意见认为,唐雪防卫行为已经超过正当防卫必要限度,构成防卫过当,应当追究刑事责任,其理由一是虽然李德湘持刀砍砸唐雪家大门,但唐雪开门时李德湘的刀已被他人夺下并扔到较远的地方;二是现场拉架劝阻人员较多,李德湘并不能随心所欲地对唐雪实施严重伤害行为;三是李德湘始终未进入唐雪家院内,未危及其住宅安全;四是唐雪面对李德湘时亦非孤身一人。唐雪事发时并非“迫不得已”“别无选择”,仍有选择其他处理方式的余地,如报警等。第二种意见认为,李德湘三番五次对唐雪进行挑衅,甚至在凌晨1时许到唐雪家门口用刀砍大门,后其刀被他人夺走。面对李德湘的挑衅,唐雪持刀反抗,将李德湘刺死,其防卫行为并没有超过正当防卫必要限度,构成正当防卫。那么,在刑法理论上究竟应当如何评价唐雪的行为呢?

记者多次向开发商求证,相关负责人明确向记者表示,房子早就卖完了。“我们售罄后只有一套房子发生过更名,还是因为业主离婚需要更名重签。如果有中介声称可以买到更名房,建议直接报警。”

付给中介228万元买更名房

(作者系北京大学法学院教授)

根据我国刑法第二十条第二款规定,防卫过当是指正当防卫明显超过必要限度造成重大损害的情形。由此可见,正当防卫是否明显超过必要限度造成重大损害,是正当防卫与防卫过当的主要区分。那么,在司法实践中应当如何判断正当防卫是否明显超过必要限度造成重大损害呢?笔者认为,对于防卫过当应当从以下两个方面进行判断:一是是否明显超过必要限度;二是是否造成重大损害。也就是说,防卫过当是行为过当与结果过当的统一。因此,行为人的防卫措施虽明显超过必要限度但防卫结果客观上并未造成重大损害,或者防卫结果虽客观上造成重大损害但防卫措施并未明显超过必要限度,均不能认定为防卫过当。最高人民检察院公布的第十二批指导性案例中陈某正当防卫案(检例第45号)的“指导意见”明确指出:“刑法规定的限度条件是明显超过必要限度造成重大损害,具体而言,行为人的防卫措施虽明显超过必要限度但防卫结果客观上并未造成重大损害,或者防卫结果虽客观上造成重大损害但防卫措施并未明显超过必要限度,均不能认定为防卫过当。”因此,对于唐雪案也应当从行为是否过当与结果是否过当这两个方面进行考察:

按经营单位所在地分,2019年城镇消费品零售额351317亿元,比上年增长7.9%;乡村消费品零售额60332亿元,增长9.0%。其中,12月份城镇消费品零售额32704亿元,同比增长7.8%;乡村消费品零售额6073亿元,增长9.1%。

“苦苦等了一年半,真没想到等来这样一个结局。”12月17日,胡玫(化名)满脸沮丧。在她看来,过去的这一年半,对她而言就是竹篮打水一场空。

当时该奥体红盘新房备案价与二手房市场价倒挂约1.5万元/m2,是当年最难买到的楼盘之一。胡玫说,魏姐称自己与开发商高层熟悉。

想买该奥体红盘“更名房”的购房者一共有多少?吴某并未正面回答这一提问,表示“很多事情他并不知情”。不过,胡玫提出退款申请后需填写账号资料等信息,在她填写之前已有二三十页,这就意味着此前已有二三十名购房者提出退款。

12月17日,记者随同胡玫及另两名购房者,一同前往魏姐所在公司要求退还购房款。魏姐不在,由其同事吴某出面办理。

2019年社会消费品零售总额主要数据

2018年6月,杭州已开始摇号购房,为了买到奥体红盘,胡玫听信中介“包买到”的承诺,交纳了50万元更名费,后来还送给中介一箱茅台酒,两个名牌包。没想到一等就是一年半,等到楼盘都要交付了,才发觉自己可能上当了。

先后支付了228万元之后,胡玫开始了漫长的等待。“一开始每次问魏姐房子怎么样了,都说快搞定了。后来又说需要排队,要再等一段时间。”今年5月,由于高层房源一直没有等到,胡玫向魏姐提出,能不能买到花园洋房,“今年5月,我跟魏姐重新签订了一份协议,房源改为洋房,写明了具体房号,约定2019年11月30日之前完成购房。不过此时的协议落款单位变成了‘杭州禄天房地产营销策划有限公司’。”胡玫说,成功改为洋房之后,她还为此开心了好一阵子。

这究竟是不是骗局,本报将继续关注事件的最新进展。

“2018年6月,我在奥体某红盘售楼处遇到了魏姐,也就是后来声称可以帮我买到房子的人。”胡玫回忆,魏姐得知她很想买该楼盘,就告诉她加价50万元可以帮她买到一套“更名房”。

但在一拖再拖之后,胡玫对魏姐的各种说法开始产生了怀疑,“也有不少朋友提醒过,小心这是个骗局。”

有人说,这就是一场精心设计的骗局,利用了人性的弱点。若有50人上当,每人都打给中介两百万元购房款,这金额就上亿元,一年光利息就可以超过500万元。

“各国传统医学是世界文明的瑰宝,在促进文明互鉴、维护民众健康等方面发挥着重要作用。”中国国家中医药管理局国际合作司亚美多边处处长陆烨鑫表示,该基地是中国第一个专门从事藏医药对外交流与合作的国家级示范性项目。

胡玫辗转找到了协议约定的这套洋房的真实房东,结果令她大吃一惊,“对方一点都不知情,说压根就没这回事。”

12月18日,胡玫等购房者已向魏姐提出利息损失、礼品费用等经济赔偿要求。目前,双方同意近日进行协商。

青海大学常务副校长李丽荣表示,该校是中国首家获批藏医学博士学位授予点的单位,未来,将进一步发挥藏医药学特色优势,以及在国际合作领域内的引领和示范作用,推动藏医药各项事业蓬勃发展。(完)

唐雪正当防卫案,虽然在客观上造成不法侵害人李德湘死亡,但唐雪是在遭受李德湘酒后滋扰,数次上门挑衅的情况下,为保护本人人身权利而实施的,属于我国刑法第二十条所规定的防卫行为,并且防卫行为没有过当,过失造成的李德湘死亡结果也不存在过当的问题。尽管李德湘系酒后滋事,而且唐雪与李德湘是近邻,只要唐雪是在本人受到正在进行的不法侵害的情况下,就应当认定其行为具有防卫性。如果防卫行为没有超过正当防卫的必要限度的,就应当根据刑法规定,不负刑事责任。长期以来,我国司法机关在正当防卫的司法认定上,存在着较多考虑死者的利益,对防卫人往往作出不利判断,这与我国刑法鼓励公民运用法律武器和违法犯罪作斗争的立法精神是不相符合的。通过唐雪案件,可以进一步明确正当防卫与防卫过当的界限,对于正当防卫的正确适用具有重要指导意义。

在唐雪正当防卫案中,不法侵害人李德湘属于酒后滋事,除了拦截过路车辆,挑衅、辱骂他人以外,还三番两次到唐雪家中闹事。甚至在2月9日凌晨1时,还不听他人劝阻,持刀继续到唐雪家门口叫嚣。虽然李德湘是在酗酒的状态下实施上述行为,但该行为在客观上已经对他人的人身安全造成重大危险,并不影响对该行为实施正当防卫。李德湘的侵害行为从2月8日23时左右开始,一直延续到2月9日凌晨1时左右,前后持续时间长达两个小时。在所发生的数次冲突中,都是李德湘首先挑衅,尤其是在2月9日0时以后,在唐雪家人已经入睡的情况下,李德湘手持菜刀砍唐雪家的大门,惊醒唐雪家人。在这种情况下,唐雪为防身,拿了两把刀,其中一把是削果皮刀,另外一把是水果刀。唐雪出门以后,李德湘冲上去先踹了唐雪一脚。此时李德湘的菜刀已经被他人夺走,但对此唐雪并不知情。在这种情况下,唐雪反握水果刀朝李德湘挥舞,刺中李德湘右胸部,致其死亡。从整个事态发展来看,李德湘不仅是不法侵害的挑起者,而且也是事端升级和矛盾激化的责任人。唐雪完全是在迫不得已的情况下,为保护本人的人身权利而实施防卫。虽然在唐雪持刀对李德湘进行挥舞的时候,李德湘的菜刀已经被他人夺走,处于赤手空拳的状态,但对于防卫行为是否超过正当防卫的必要限度不能机械地根据防卫工具与侵害工具是否对等进行判断,而是应当综合全案情况,对防卫行为是否必要以及防卫强度是否合理等进行考察。在本案中,唐雪的防卫行为是在当时情况下制止李德湘的不法侵害所必要的,尤其是考虑到李德湘深夜持刀上门进行不法侵害的特殊背景,笔者认为,唐雪的防卫行为没有超过必要限度。

根据胡玫提供的联系方式,记者也与房东取得了联系,对方明确表示:“从来没有什么人跟我联系过要更名的事情。这房子我们是要自住的,不考虑转手。”

该基地负责人、青海大学藏医学院院长李先加介绍,2019年,该院建设了藏医药传统实验实训室,编写培训教材,招收留学生和教师赴瑞士、比利时等国访学交流,还与美国、日本等地高校签订了合作备忘录。

事实上,早在去年摇号前,该奥体红盘所有房源均已领出预售证并售罄。也就是说,所有房子都已名花有主。所谓“更名房”,即原来的房东退房之后再改签。“‘更名房’这事不能摆在台面上公开说,知道的人越少越好,也没办法去公开求证。唯一的办法就是查到房子在谁的名下,与他取得联系进行求证。”胡玫说。

李先加说,2020年,将进一步开展留学生教育,强化设在日本、美国的藏医药国际交流中心,打造藏医药国际论坛西宁永久会址,搭建面向国际的藏医药医疗、教育、科研、文化、产业、服务、旅游等交流合作平台。

为了尽快拿到房子并锁定好一点的房源,在对方多次暗示下,胡玫花费了7万余元买了两只迪奥包、一整箱茅台以及名贵香烟用于“打点”关系。“七七八八算下来又先后花了10万元左右。”胡玫说。

2019年,全国网上零售额106324亿元,比上年增长16.5%。其中,实物商品网上零售额85239亿元,增长19.5%,占社会消费品零售总额的比重为20.7%;在实物商品网上零售额中,吃、穿和用类商品分别增长30.9%、15.4%和19.8%。

送中介茅台,送名牌包

第二,结果是否过当?防卫行为的结果过当是指防卫行为造成不法侵害人重伤、死亡的结果,如果只是造成轻伤结果,根本就不存在结果过当的问题。在考察结果是否过当的时候,不能认为只要在客观上造成了致使不法侵害人重伤、死亡结果,就可以认定为结果过当。我认为,对于结果过当应当考虑以下因素:一是结果是否过当一般都存在与侵害结果对比的视角,但侵害结果没有现实化,而防卫结果却已经发生。在这种情况下,要将防卫结果与不法侵害可能造成的结果进行对比,以此确定结果是否过当;二是结果是否过当不仅要与可能发生的侵害结果进行对比,而且应当考察这种结果是否为制止不法侵害所必要。在有些案件中,只要造成伤害结果就足以制止不法侵害,就没有必要造成死亡的结果;三是防卫行为是在十分紧迫的情况下所实施的,防卫人处于精神高度紧张的状态,不可能像在心情平静状态一样,能够对结果具有准确的掌控和把握。在这种情况下,还要考察结果发生的具体情景。